Palm Springs Immobilier Californie Frederic Delarue
FREDERIC DELARUE
Une personne de confiance totale!
                      
                   

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN CALIFORNIE - USA, ETATS UNIS D'AMERIQUE !

LA PROCEDURE D'ACHAT IMMOBILIERE EN CALIFORNIE
La France, l'Europe et les USA ont un système totalement différent sur beaucoup de choses, et il en est vrai aussi pour l'achat d'un bien immobilier en Californie. Mais n'ayez surtout aucune crainte, car je suis là et je vous assisterai du début jusqu'à la remise de vos clés, (quelque fois même plus), y compris tous les papiers à remplir (et Dieu sait combien il y en a), les conseils de forme non juridique, les taxes annuelles de propriété, etc.
Soyez rassurés! Je ferai une recherche approfondie et personalisée pour trouver votre nouveau paradis dans le magnifique désert Californien, ou je réside depuis 2002.

Pourquoi acheter un bien immobilier maintenant à Palm Springs?
1) Parce que c'est un coin de Paradis ici!
Non seulement il y fait toujours beau (18C en moyenne l'hiver et 40C l'été), l'air est très sec, donc sain pour la santé, les rhumatismes, etc. De plus, nous avons les meilleures Eaux Thermales de tous les Etats Unis à Desert Hot Springs, une ville à 17 kms au nord de Palm Springs.
2) Nous avons un téléphérique qui vous emmène en une douzaine de minutes de Palm Springs (avec ses palmiers, ses terrains de golf, son climat chaud) en haut de la montagne San Jacinto (2595 m d'altitude), qui est enneigée souvent de novembre à avril. C'est un spectacle extraordinaire.
[Visitez leur site]
Nous avons aussi les célèbres Canyons Indiens (Indian Canyons) au sud de Palm Springs, avec des kilomètres de randonnées au milieu des forêts de palmiers, rochers et ruisseaux d'eau fraîche toute l'année, grâce à la fonte des neiges du sommet. [Visitez leur site]
3) Parce que les prix sont plus bas qu'ils sont en France !

Il existe trois sortes de biens immolibier en vente :
1) les ventes normales (=dites "Standard Sale": Les propriétaires vendent leurs maisons en utilisant la connaissance et le professionalisme d'un agent immobilier);
2) les "Short Sale" (les propriétaires ne peuvent plus payer le prêt et doivent aux banques plus que la valeur actuelle de leur maison);
3) les saisies de banque/propriétés de banques, appelées aux USA "REO" ou "Bank Owned Properties" (la banque a repossédée la maison et la revend à un prix souvent inférieur du prix du marché.

IMPORTANT : A savoir pour les villes de Palm Springs, Rancho Mirage et Cathedral City!
Palm Springs a été construit sur une tribue Indienne et le partage de terrains entre la ville de Palm Springs et les Indiens, ont fait que certaines maisons se situent sur des terrains que vous louez aux Indiens et d'autres, où vous êtes propriétaire du terrain.
La plupart des appartements sont sur des terrains indiens, ce qui veut dire qu'en plus des charges associatives mensuelles (piscine, spa, tennis, salle de recreation, maintenance des parcs et jardins au sein du complexe), vous payez en plus une location annuelle du terrain aux Indiens.
Les villes de Cathedral City et de Rancho Mirage ont quelques communautés construites sur des terrains Indiens. Les autres villes de notre belle Vallée ne sont pas construits sur des terrains appartenant aux Indiens.

Les Taxes foncières et locales: En Californie, les taxes de propriétés sont regroupées en une seule et unique taxe appelée "Property Tax", qui coûte annuellement environ entre 1,21% et 1,50% du prix d'achat de la maison. Ces taxes sont à payer deux fois par an, avant le 10 avril et avant le 10 décembre.

Qui paie les honoraires d'agences immobilières?
En Californie, c'est le propriétaire qui vend son bien qui paie les frais d'agences qui sont en général de 6% pour les maisons/condos/appartements, et de 10% pour les terrains et mobile homes.

Les frais de notaire (= appelés "Escrow" en Californie)
A titre de référence uniquement, pour un acheteur payant cash/liquide (sans prêt) les frais sont bas par rapport aux 10-12% de frais de notaire en France. Ici ce sera environ entre $800 et $3500 maximum selon le prix d'achat de votre maison.
Ici vous n'avez pas affaire à des notaires. C'est partagé entre une compagnie neutre dite d'"ESCROW" à laquelle vous ferez le virement bancaire pour verser la caution de 3% minimum du prix d'achat et le montant final en général une à deux semaines avant la cloture du dossier/remise des clés, et une société dite TITLE COMPANY (Société des Titres de Propriétés) qui s'occupera s'assurer que le bien est propre (c'est a dire qu'il n'a aucun montant impayé des anciens proprietaires) et qui enregistrera le bien acquis à votre nom.

COMMENT SE PASSE LES ETAPES DE LA PROCEDURE D'ACHAT EN CALIFORNIE:
Si vous êtes francais résidant en France, vous devez payez la transaction CASH. Si un prêt est nécessaire, voyez avec votre banque en France ou dans un pays francophone ou européen, et soyez sûr d'obtenir une lettre de votre banque (nécessaire d'avoir avant meme de chercher la propriété souhaitée) assurant que vous avez le montant disponible sur votre compte du prix d'achat du bien immobilier choisi.
Si vous n'avez pas besoin d'un prêt, et que vous avez le montant pour l'achat du bien sur votre compte en banque, il vous suffira alors d'imprimer un relevé mensuel datant de moins de 30 jours, et montrant que vous êtes solvable.

Avant toute chose, ouvrez un compte bancaire en Californie (dans la région ou vous voulez acquérir un bien).
Ce sera très utile pour faire le versement de la caution car pour cela, il faut faire une demande à la banque, qui versera la caution et le montant final avant la cloture du dossier à la banque de la compagnie d'"Escrow". Ce n'est pas un versement qui se fait depuis votre ordinateur. La banque en général vous prend entre $25 et $35 pour effectuer ce virement.

1) Fournir une preuve de fonds (relevé de banque montrant que vous êtes solvable ou lettre de prêt de banque);
2) Chercher et trouver la propriété de votre choix;
3) Ecrire une promesse de vente (elle s'établit d'une manière écrite, en une 20e de pages à parapher, signer et dater. Vous n'avez pas besoin d'être présent pour signer. Cela peut se faire par signatures electroniques, via DocuSign, ce que je vous offre gratuitement d'utiliser pour faciliter la transaction immobilière.
* Dans la promesse de vente, vous devrez décider si vous voulez prendre une assurance supplémentaire pour la maison choisie (climatisation, chauffage, electro-ménagers, piscine, jacuzzi, etc). Ca coûte entre $455 et $800 par an selon les options désirées. Si la climatisation ou le chauffeau ne marche plus, vous les appelez, ca vous coutera $75 pour le déplacement du technicien, qui jugera si le problème est couvert. Si c'est bien couvert par l'assurance, ilchangera gratuitement l'unité. Cependant, certains raccordements, fils électriques à changer, tuyaux par lesquels la clim. ou chauffage passent, peuvent ne pas être pris en charge. Vous n'êtes pas obligés d'en prendre une, mais nous la recommandons. [Cette assurance n'a rien à voir avec l'assurance d'une maison contre l'incendie, les dommages des eaux, les vols ou l'assurance pour les tremblements de terre].
4) Si le prix offert n'est pas accepté, le propriétaire du bien fera une contre-offre, et ce, jusqu'à ce que les deux parties trouvent un accord sur le prix.
5) Une fois le prix d'achat accepté, la compagnie d'"Escrow" ouvrira officiellement le dossier d'achat/de vente. Vous aurez trois jours pour verser la caution correspondant à 3% minimum du prix d'achat, qui sera à régler par virement bancaire à la banque de la compagnie d'"Escrow".
6) Ensuite, vous aurez, dans la plupart des cas, 17 jours pour faire toutes inspections nécessaires (maison, piscine, termite, etc) et changer d'avis, si jamais ces inspections revenaient négatives. Si vous changez d'avis durant ces 17 jours avec justification, vous pouvez demander d'annuler le contrat d'achat et votre caution vous sera remboursée intégralement. Si vous changez d'avis après les 17 jours d'ouverture du dossier, les vendeurs peuvent demander de garder une partie de votre caution, ou votre caution entière comme domages et intérêts.
Les 17 jours d'inspections et de réflexion peuvent être réduites a 7 jours si le bien choisi est une saisie de banque/propriété de banque.
7) Ensuite viendront les rapports écrits suivants:
   a) "Instructions d'Escrow" =s Instructions de la marche à suivre du dossier;
   b) "NHD" = Natural Hazard Disclosures: Rapport complet sur les sols (risques tels tremblement de terre, etc) où se trouve le terrain de votre maison;
   c) "Preliminary Title Report" (Historique du bien, un peu comme le Cadastre francais que vous connaissez). Ce rapport peut mentionner les frais impayés retenus sur la maison choisie, s'il y en a, et qui devront être payés par les propriétaires actuels avant la fermeture du dossier, et afin de donner un titre sain à vous, nouveaux propriétaires, vous.
   d) "Documents HOA" (Règlement de copropriété), si le bien se situe dans une résidence associative.
8) Si le bien se trouve sur un terrain dont vous ne serez pas le propriétaire, qu'il s'agisse d'un terrain appartenant aux Indiens ou à une Société Privée, la compagnie d'Escrow vous enverra quelques feuilles que vous devrez faire signer à l'Ambassade des USA en France métropole ou Outre Mer selon ou vous habitez.
9) Une semaine avant la remise des clés, je vous assisterai pour ouvrir un compte à votre nom aux sociétés d'eau, d'électricité, et de gaz.
10) Une fois tous les papiers signés (il y en a beaucoup en Californie mais pas de panique, je suis toujours là pour vous assister), il sera l'heure d'envoyer le paiement du montant restant par virement bancaire de votre banque à la banque de l'Escrow. Si le virement est fait avant 13h, il est effectué le jour même.
11) Le jour de la remise des clés, le "TITLE COMPANY" (Société des Titres de Propriétés) ira enregistrer le bien à votre nom au Comté de Riverside (Riverside County), dont Palm Springs et les villes de sa vallée font partie. Dès réception de la copie de l'enregistrement, je serai autorisé à vous remettre les clés de votre nouveau paradis :-)
Voilà comment se passe un achat de bien immobilier en Californie :-)

Combien de temps se passe entre la promesse de vente et la remise des clés?
Dans le cas d'une vente normale ou saisie, ca prend environ 30 jours.
Si le bien choisi se trouve sur terre Indienne, le dossier doit être présenté et acceptée par le "BIA" (Bureau des Affaires Indiennes), donc ca peut durer en tout entre 40 à 60 jours.

Si vous avez des questions, s'il vous plaît, n'hésitez surtout pas m'envoyer un email ou m'appeler directement au 1 (760) 567-9463.

Je serai ravi de pouvoir vous aider à trouver la propriété de votre rêve présent, dans notre beau désert Californien.

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Frédéric Delarue
Je parle anglais et francais

Frédéric Delarue

Broker Immobilier
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Palm Springs, Palm Desert, La Quinta
Rancho Mirage, Indian Wells
Tel.: 760.567.9463

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