Palm Springs Immobilier Californie Frederic Delarue
FREDERIC DELARUE
Une personne de confiance totale!
                                          

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN CALIFORNIE - USA, ETATS UNIS D'AMERIQUE !

LA PROCEDURE D'ACHAT IMMOBILIERE EN CALIFORNIE
La France, l'Europe et les USA ont un système totalement différent sur beaucoup de choses, et c'est vrai aussi pour l'achat d'un bien immobilier en Californie. Mais n'ayez surtout aucune crainte, car je suis là et je vous assisterai du début jusqu'à la remise de vos clés, (quelque fois même plus), y compris tous les papiers à remplir, les conseils de forme non juridique, les taxes annuelles de propriété, etc.
Soyez rassurés! Je ferai une recherche approfondie et personalisée pour trouver votre nouveau paradis dans le magnifique désert Californien, ou je réside depuis 2002.

Pourquoi acheter un bien immobilier maintenant à Palm Springs?
1) Parce que c'est un bout de Paradis ici!
Non seulement il y fait toujours beau (18C en moyenne l'hiver et 40C l'été), l'air est très sec, donc sain pour la santé, les rhumatismes, etc. De plus, nous avons les meilleures Eaux Thermales de tous les Etats Unis à Desert Hot Springs, une ville à 17 kms au nord de Palm Springs.
2) Nous avons un téléphérique qui vous emmène en 10 minutes de Palm Springs (avec ses palmiers, ses terrains de golf, son climat chaud) en haut de la montagne San Jacinto (2595 m d'altitude), qui est enneigée souvent de novembre à avril. C'est un spectacle extraordinaire.
[Visitez leur site]
Nous avons aussi les célèbres Canyons Indiens (Indian Canyons) au sud de Palm Springs, avec des kilomètres de randonnées au milieu des forêts de palmiers, rochers et ruisseaux d'eau fraîche toute l'année, grâce à la fonte des neiges du sommet. [Visitez leur site]
3) Parce que les prix sont plus bas qu'ils sont en France !

Il existe trois sortes d'achat :
1) les ventes normales (=dites "Standard Sale": Les propriétaires vendent leurs maisons en utilisant la connaissance et le professionalisme d'un agent immobilier);
2) les "Short Sale" (les propriétaires ne peuvent plus payer leurs prêt et doivent aux banques plus que la maison ne vaut actuellement);
3) les saisies de banque, dites "REO" ou "Bank Owned Properties" (la banque a repossédée la maison et la revend à un prix souvent inférieur du prix du marché.

IMPORTANT : A savoir pour les villes de Palm Springs, Rancho Mirage et Cathedral City!
Palm Springs a été construit sur une tribue Indienne et le partage de terrains entre la ville de Palm Springs et les Indiens, ont fait que certaines maisons se situent sur des terrains que vous louez aux Indiens et d'autres, où vous êtes propriétaire du terrain.
La plupart des appartements sont sur des terrains indiens, ce qui veut dire qu'en plus des charges associatives mensuelles (piscine, spa, tennis, salle de recreation, maintenance des parcs et jardins au sein du complexe), vous payez en plus une location annuelle du terrain aux Indiens.
Les villes de Cathedral City et de Rancho Mirage ont quelques communautés construites sur des terrains Indiens. Les autres villes de notre belle Vallée ne sont pas construits sur des terrains appartenant aux Indiens.

Les Taxes foncières et locales: En Californie, les taxes de propriétés sont regroupées en une seule et unique taxe appelée "Property Tax", qui coûte annuellement environ entre 1,21% et 1,50% du prix d'achat de la maison. Ces taxes sont à payer deux fois par an, avant le 10 avril et avant le 12 décembre.

Qui paie les honoraires d'agences immobilières?
En Californie, ce sera uniquement le propriétaire lors de la vente d'un bien, qui paiera les frais d'agences qui sont de 6% pour les maisons, et de 10% pour les terrains et mobile homes.

Les frais de notaire (= Escrow en Californie)
En tant qu'acheteur, les frais sont très bas, si vous les comparez aux frais de notaire francais. Ici ce sera entre $800 et $3000 maximum selon le prix d'achat de votre maison.
Ici vous n'avez pas affaire à des notaires. C'est une compagnie dite d'"ESCROW" qui s'occupera de tout, et à la fin, la compagnie qui enregistrera le bien acquis a votre nom s'appelle le TITLE COMPANY (Société des Titres de Propriétés).

COMMENT SE PASSE LES ETAPES DE LA PROCEDURE D'ACHAT:
Si vous êtes francais résidant en France, vous devez payez la transaction CASH. Si un prêt est nécessaire, voyez avec votre banque en France ou dans un pays francophone ou européen, et soyez sûr d'obtenir une lettre de votre banque (nécessaire d'avoir avant meme de chercher la propriété souhaitée) assurant que vous avez le montant disponible sur votre compte du prix d'achat du bien immobilier choisi.
Si vous n'avez pas besoin d'un prêt, et que vous avez le montant pour l'achat du bien sur votre compte en banque, il vous suffira alors d'imprimer un relevé mensuel datant de moins d'un mois, et montrant que vous avez suffisamment d'argent pour le paiement comptant.

1) Fournir une preuve de fonds (relevé de banque ou lettre de prêt de banque);
2) Chercher et trouver la propriété de votre choix;
3) Ecrire une promesse de vente (elle s'établit d'une manière écrite, en une 20e de pages à parapher, signer et dater. Vous n'avez pas besoin d'être présent pour signer. Cela peut se faire par signatures electroniques, via DocuSign, ce que je vous offre gratuitement d'utiliser pour faciliter la transaction immobilière.
* Dans la promesse de vente, vous devrez décider si vous voulez prendre une assurance supplémentaire pour la maison choisie (climatisation, chauffage, electro-ménagers, piscine, jacuzzi, etc). Ca coûte entre $350 et $900 par an selon les options désirées. Si la climatisation ou le chauffeau ne marche plus, vous les appelez, ca vous coute $60 environ du déplacement, et si la Société d'Assurance note que le problème est bien couvert, ils changeront gratuitement l'unité. Cependant, certains raccordements, fils électriques à changer, tuyaux par lesquels la clim. ou chauffage passent, peuvent ne pas être pris en charge. Vous n'êtes pas obligés d'en prendre une, mais nous la recommandons. [Cette assurance n'a rien à voir avec l'assurance d'une maison contre l'incendie, les dommages des eaux, les tremblements de terre, les vols, etc.]
4) Si le prix offert n'est pas accepté, le propriétaire du bien fera une contre-offre, et ce, jusqu'à ce que les deux parties trouvent un accord sur le prix.
5) Une fois le prix d'achat accepté, vous aurez trois jours pour verser la caution correspondant à 3% minimum du prix d'achat, qui sera à régler par virement bancaire à la compagnie d'"Escrow".
6) Ensuite, vous aurez, dans la plupart des cas, 17 jours pour faire toutes inspections nécessaires (maison, piscine, termite, etc) et changer d'avis, si jamais ces inspections revenaient négatives. Si vous changez d'avis durant ces 17 jours avec justification, vous pouvez demander d'annuler le contrat et votre caution vous sera retournée. Si vous changez d'avis après les 17 jours d'ouverture du dossier, les propriétaires peuvent demander de garder une partie de votre caution, ou votre caution entière comme domages et intérêts.
Les 17 jours d'inspections et de réflexion peuvent être réduites a 7 jours si le bien choisi est une saisie de banque.
7) Ensuite viendront les rapports suivants:
   a) "Instructions d'Escrow" tient pour les Instructions de la marche a suivre du dossier;
   b) "NHD" tient pour Natural Hazard Disclosures (rapport complet sur les sols, risques tels tremblement de terre, etc) ou se trouve le terrain de votre maison;
   c) "Preliminary Title Report" (historique du bien, un peu notre Cadastre a nous). Ce rapport peuvent mentionner les frais impayés retenus sur la maison choisie, s'il y en a, et qui devront être payés par les propriétaires actuels avant la fermeture du dossier, et afin de donner un titre sain à vous, nouveaux propriétaires.
   d) "Documents HOA" (règles de copropriété), si le bien se situe dans une communauté associative.
8) Si le bien se trouve sur un terrain dont vous ne serez pas le propriétaire, qu'il s'agisse d'un terrain appartenant aux Indiens ou à une Société Privée, la compagnie d'Escrow vous enverra quelques feuilles que vous devrez faire signer à l'Ambassade des USA en France.
9) Une semaine avant la remise des clés, je vous assisterai pour ouvrir un compte à votre nom aux sociétés d'eau, d'électricité, et de gaz.
10) Une fois tous les papiers signés (il y en a beaucoup en Californie mais pas de panique, je suis toujours là pour vous assister), il sera l'heure d'envoyer le paiement restant par virement bancaire. Si vous le faites de France, prévoyez de le faire une dizaine de jours avant la remise des clés. Si vous avez ouvert une banque aux USA, et que vous serez physiquement présent pour faire le virement a la banque, une journée ou deux suffira.
11) Le jour de la remise des clés, le "TITLE COMPANY" (Société des Titres de Propriétés) ira enregistrer le bien à votre nom au Comté de Riverside (Riverside County), dont Palm Springs et les villes de sa vallée font partie. Dès réception de la copie de l'enregistrement, je serai autorisé à vous remettre les clés de votre nouveau paradis :-)
Voilà comment se passe un achat de bien immobilier en Californie :-)

Combien de temps se passe entre la promesse de vente et la remise des clés?
Dans le cas d'une vente normale ou saisie, ca prend environ 30 jours.
Si le bien choisi se trouve sur terre Indienne, le dossier doit être présenté et acceptée par le "BIA" (Bureau des Affaires Indiennes), donc ca peut durer en tout entre 40 à 60 jours.

Si vous avez des questions, s'il vous plaît, n'hésitez surtout pas m'envoyer un email ou m'appeler directement au 1 (760) 567-9463.

Je serai ravi de pouvoir vous aider à trouver la propriété de votre rêve présent, dans le beau desert Californien.

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Frédéric Delarue
Je parle anglais et francais

Frédéric Delarue

Broker Immobilier
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Palm Springs, Palm Desert, La Quinta
Rancho Mirage, Indian Wells
Tel.: 760.567.9463

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