Palm Springs Immobilier Californie Frederic Delarue
Palm Springs-Rancho Mirage-Palm Desert-Indian Wells-La Quinta-Indio-Cathedral City-Desert Hot Springs-Sky Valley-Joshua Tree
LA PROCEDURE D'ACHAT IMMOBILIERE EN CALIFORNIE

La France, l'Europe et les USA ont un système totalement différent sur beaucoup de choses, et il en est vrai aussi pour l'achat d'un bien immobilier en Californie. Mais n'ayez surtout aucune crainte, car je suis là pour vous accompagner du début jusqu'à la remise de vos clés, (quelque fois même plus), y compris tous les papiers à remplir (et Dieu sait combien il y en a), les conseils de forme non juridique, les taxes annuelles de propriété, etc.
Soyez rassurés! Je ferai une recherche approfondie et personalisée pour trouver votre nouveau paradis dans le magnifique désert Californien, ou je réside depuis 2002.

Pourquoi acheter un bien immobilier maintenant à Palm Springs?
1) Parce que c'est un coin de Paradis ici!
Non seulement il y fait toujours beau (18C en moyenne l'hiver et 40C l'été), l'air est très sec, donc sain pour la santé, les rhumatismes, etc. De plus, nous avons les meilleures Eaux Thermales de tous les Etats Unis à Desert Hot Springs, une ville à 17 kms au nord de Palm Springs.
2) Nous avons un téléphérique qui vous emmène en une douzaine de minutes de Palm Springs (avec ses palmiers, ses terrains de golf, son climat chaud) en haut de la montagne San Jacinto (2595 m d'altitude), qui est enneigée souvent de novembre à avril. C'est un spectacle extraordinaire.
[Visitez leur site]
Nous avons aussi les célèbres Canyons Indiens (Indian Canyons) au sud de Palm Springs, avec des kilomètres de randonnées au milieu des forêts de palmiers, rochers et ruisseaux d'eau fraîche toute l'année, grâce à la fonte des neiges du sommet. [Visitez leur site]
Et de nombreux autres sites à découvrir. J'en ai mis quelques-uns sur ce lien :


IMPORTANT : A savoir pour les villes de Palm Springs, Rancho Mirage et Cathedral City!
Palm Springs a été construit sur une tribue Indienne et le partage de terrains entre la ville de Palm Springs et les Indiens ont fait que certaines maisons ou condominiums se situent sur des terrains que vous louez annuellement aux Indiens.
La plupart des appartements/condos sont sur des terrains indiens, ce qui veut dire qu'en plus des charges de copropriété mensuelles dites "HOA", vous payez en plus une location annuelle du terrain aux Indiens, appelé "Indian Lease".
Les villes de Cathedral City et de Rancho Mirage ont quelques communautés construites sur des terrains Indiens. Les autres villes de notre belle Vallée ne sont pas sur des terrains appartenant aux Indiens.

Les Taxes foncières et locales: En Californie, les taxes foncières et locales sont regroupées en une seule et unique taxe appelée "Property Tax", qui coûte annuellement environ entre 1,21% et 1,50% du prix d'achat de la maison. Exemple : Si le bien acqui coute $500,000, vos "property tax" annuel seront entre $6,000 et $7,500. Ces taxes sont à payer soit en deux fois avant le 10 avril et avant le 10 décembre de chaque année ou une seule fois si vous en avez la possibilité financière. Annuellement, le Comté de Riverside risque de réactualiser le montant de votre bien par rapport aux prix du marché.

Qui paie les honoraires d'agences immobilières?
En Californie, c'est le propriétaire qui vend son bien qui paie les frais d'agences qui sont en général de 6% pour les maisons/condos/appartements, et de 10% pour les terrains vagues et mobile homes.

Les frais de notaire (= appelés "Escrow" en Californie)
A titre de référence uniquement, pour un acheteur payant cash/liquide (sans prêt) les frais sont bas par rapport aux 10-12% de frais de notaire en France. Ici ce sera environ entre $800 et $3500 maximum selon le prix d'achat de votre maison.
Ici vous n'avez pas affaire à des notaires. C'est partagé entre une compagnie neutre dite d'"ESCROW" à laquelle vous ferez le virement bancaire pour verser la caution de 3% minimum du prix d'achat et le montant final en général une à deux semaines avant la cloture du dossier/remise des clés, et une société dite TITLE COMPANY (Société des Titres de Propriétés) qui s'occupera de s'assurer que le bien est propre (c'est a dire qu'il n'a aucun montant impayé des anciens propriétaires) et qui enregistrera le bien acquis à votre nom.

COMMENT SE PASSE LES ETAPES DE LA PROCEDURE D'ACHAT EN CALIFORNIE:
Au contraire de la France, ici c'est : 1) Montre moi l'argent; 2) Fais ton shopping 3) Achète
LE PAIEMENT :
En tant que francais résidant en France, le mieux est de pouvoir payer la transaction CASH. Tout ce dont vous avez besoin est d'imprimer un relevé mensuel datant de moins de 30 jours, montrant votre solvabilité et le joindre au moment de faire l'offre.
Si un prêt est nécessaire, -SOIT voyez avec votre banque en France ou dans un pays francophone ou européen, et obtenez de leur part une lettre de banque (nécessaire d'avoir avant même de chercher la propriété souhaitée) montrant que vous êtes pré-approuvé pour le montant de l'achat du bien immobilier que vous désirez acquérir ; - SOIT vous pouvez trouver un prêt aux Etats Unis mais le taux sera beaucoup plus élevé qu'en France : un prêt international assez compliqué sera de l'ordre de 7-8%. Un prêt privé sera ultra facile à réaliser et le taux dépendra de votre apport personnel et peut varier de 7 a 9%. Me consulter si vous êtes intéressé.

COMPTE EN BANQUE :
Il est préférable d'ouvrir un compte bancaire en Californie (dans la région ou vous voulez acquérir un bien). Si ce n'est pas possible, vous pouvez toujours utiliser votre compte en Europe pour faire transférer les fonds à la banque de la compagnie d'"Escrow", mais ca prend plus de temps. Au lieu de quelques heures, ca peut prendre jusqu'à une semaine.
Ce sera très utile pour faire le versement de la caution car pour cela, il faut faire une demande à la banque, qui versera la caution et le montant final avant la cloture du dossier à la banque de la compagnie d'"Escrow". Ce n'est pas un versement qui se fait depuis votre ordinateur. La banque en général vous prend entre $25 et $35 pour effectuer ce virement.

FAIRE UNE OFFRE :
1) Fournir une preuve de fonds (relevé de banque montrant que vous êtes solvable pour le montant du prix de la maison que vous voulez acquérir, ou lettre de prêt de votre banque). Sans cela, nous ne pouvons pas visiter des propriétés, ni faire d'offre ;
2) Chercher et trouver la propriété de votre choix (cela peut se faire sur internet, et je peux faire la visite du bien choisi avec WhatsApp depuis le comfort de votre maison);
3) Ecrire une offre (elle s'établit d'une manière écrite, en 26 pages à parapher, signer et dater. Vous n'avez pas besoin d'être présent pour signer. Cela peut se faire par signatures électroniques, ce que je vous offre gratuitement d'utiliser pour faciliter la transaction immobilière.
MISE A JOUR 2022 : Nous sommes dans un marché ultra agressif ou il y a plus de demandes d'achat que de propriétés à vendre. Résultat : Le prix demandé est souvent maintenant un prix de base. Si le bien a 15 acheteurs dessus, il faudra songer à offrir bien plus que le prix demandé pour avoir une chance de l'obtenir.
* Dans le contrat de l'offre, vous devrez décider si vous voulez prendre une assurance supplémentaire dite "Home Warranty" (pour climatisation, chauffage, plomberie, appareils électro-ménagers, piscine, jacuzzi, toit, etc). Ca coûte entre $455 et $900 par an selon les options désirées. Si la climatisation ou le chauffeau ne marche plus, vous les appelez, cela vous coutera $75 pour le déplacement du technicien, qui jugera si le problème est couvert. Si c'est bien couvert par l'assurance, il changera gratuitement l'unité. Cependant, certains raccordements, fils électriques à changer, tuyaux par lesquels la clim. ou chauffage passent, peuvent ne pas être pris en charge. Vous n'êtes pas obligés d'en prendre une, mais nous la recommandons. [Cette assurance n'a rien à voir avec l'assurance d'une maison contre l'incendie, les dommages des eaux, les vols ou l'assurance pour les tremblements de terre].
4) Si le prix offert n'est pas accepté, le propriétaire du bien fera une contre-offre, et ce, jusqu'à ce que les deux parties trouvent un accord sur le prix.
5) Une fois le prix d'achat accepté, la compagnie d'"Escrow" ouvrira officiellement le dossier d'achat/de vente. Vous aurez trois jours pour verser la caution correspondant à 3% minimum du prix d'achat, qui sera à régler par virement bancaire à la banque de la compagnie d'"Escrow".
6) Ensuite, vous aurez, dans la plupart des cas, 17 jours pour faire toutes inspections nécessaires (maison, piscine, termite/bois, etc) et vous rétracter, si jamais ces inspections montraient des problèmes majeures. Si vous changez d'avis durant ces 17 jours avec justification, vous pouvez demander d'annuler le contrat d'achat et votre caution vous sera normalement remboursée intégralement. Si vous changez d'avis après les 17 jours d'ouverture du dossier, les vendeurs peuvent demander de garder une partie de votre caution, ou votre caution entière comme domages et intérêts.
Les 17 jours d'inspections et de réflexion peuvent être réduites a 7 jours si le bien choisi est une saisie de banque/propriété de banque.
7) Ensuite viendront les rapports écrits suivants:
   a) "Instructions d'Escrow" = Instructions de la marche à suivre/des étapes du dossier;
   b) "NHD" = Natural Hazard Disclosures: Rapport complet sur les sols (risques tels tremblement de terre, inondations, incendies, etc) de votre maison;
   c) "Preliminary Title Report" (Historique du bien, un peu comme le Cadastre francais que vous connaissez). Ce rapport peut mentionner les frais impayés retenus sur la maison choisie, s'il y en a, et qui devront être payés par les propriétaires actuels avant la fermeture du dossier, et afin de donner un titre sain à vous, nouveaux propriétaires, vous.
   d) "Documents HOA" (Règlements de copropriété), si le bien se situe dans une résidence associative.
8)Si le bien se trouve sur un terrain dont vous ne serez pas le propriétaire, qu'il s'agisse d'un terrain appartenant aux Indiens ou à une Société Privée, la compagnie d'Escrow vous enverra quelques feuilles que vous devrez faire signer à l'Ambassade des USA en France le plus proche de chez vous : Paris, Strasbourg, ou Lyon.
9) Une semaine avant la remise des clés, je vous accompagnerai pour ouvrir un compte à votre nom aux sociétés d'eau, d'électricité, et de gaz. Mais dans la plupart des cas, vous devrez les appeler vous meme car ces compagnies veulent parler aux propriétaires directement.
10) Une fois tous les papiers signés (il y en a beaucoup en Californie mais pas de panique, je suis toujours là pour vous accompagner), il sera l'heure d'envoyer le paiement du montant restant par virement bancaire de votre banque à la banque de l'Escrow. Si le virement est fait en personne depuis les USA avant 13h, il est effectué le jour même. S'il est fait en personne dans une banque de France, cela peut prendre entre 4 et 7 jours pour arriver.
11) Le jour de la remise des clés, le "TITLE COMPANY" (Société des Titres de Propriétés) ira enregistrer le bien à votre nom au Comté de Riverside (Riverside County), dont Palm Springs et les villes de sa vallée font partie. Dès réception de la copie de l'enregistrement, je serai autorisé à vous remettre les clés de votre nouveau paradis :-)
Voilà comment se passe un achat de bien immobilier en Californie.

Combien de temps se passe entre la promesse de vente et la remise des clés?
Dans le cas d'une vente normale ou saisie, ca prend environ 30 jours.
Si le bien choisi se trouve sur terre Indienne, le dossier doit être présenté et acceptée par le "BIA" (Bureau des Affaires Indiennes), donc ca peut durer en tout 45 jours environ.

Si vous avez des questions, s'il vous plaît, n'hésitez surtout pas m'envoyer un email ou m'appeler directement au 1 (760) 567-9463.

Je serai ravi de pouvoir vous aider à trouver la propriété de votre rêve présent, dans notre beau désert Californien.

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Frédéric Delarue
Je parle anglais et francais

Frédéric Delarue

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Rancho Mirage, Indian Wells
Tel.: 1.760.567.9463

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